Продавая коммерческую недвижимость, юридическое лицо сталкивается с необходимостью уплатить с операции налоги. Для того чтобы итоговая сумма обязательств перед бюджетом не стала для руководителя компании сюрпризом, необходимо заранее ознакомиться с законодательной базой, правилами и сроками перечисления обязательных платежей. Помимо этого, важно уже на подготовительном этапе исключить все возможные риски для компании и обезопасить ее от излишнего внимания контролирующих органов. В каких случаях фирма должна перечислять в бюджет налоги с продажи коммерческой недвижимости, каков их размер и порядок уплаты, а также что делать предпринимателю, если ИФНС заинтересовалась сделкой, об этом наша статья.
При каких условиях и какой налог нужно платить с продажи коммерческой недвижимости?
Реализация коммерческой недвижимости юрлицом облагается налогом всегда. Разница определяется лишь тем, на какой системе налогообложения находится компания, общей или упрощенной. Льгот при продаже такого имущества законодательством не предусмотрено.
Налогоплательщиком выступает лицо, получившее доход, то есть продавец. Статья 41 Налогового кодекса РФ указывает на то, что под доходом подразумевается выгода предприятия, выраженная в денежной или натуральной форме.
Какой налог с продажи коммерческой недвижимости платят компании на упрощенной системе налогообложения?
В случае применения такого режима компания фирма платить налог как с доходов, так и с разницы между полученными доходами и произведенными расходами. В первом случае ставка налога составит 6 процентов, во втором — 15 процентов. Регионы вправе снижать установленные федеральным законодательством ставки вплоть до 0%, поэтому перед тем, как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости, есть смысл ознакомиться с региональным законодательством в этой области. Компании, выбравшие объектом налогообложения “доходы-расходы”, вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, однако делается это не одномоментно, а на протяжении нескольких лет, точный срок зависит от срока полезного использования конкретного объекта. УСН предполагает кассовый метод учета доходов и расходов, означающий формирование базы по налогу непосредственно в момент фактического поступления или списания денежных средств.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости при общей системе налогообложения
При продаже имущества фирмой на общем режиме актуальны два платежа — налог на прибыль и НДС. Предприятия на общей системе могут снять с учитываемой базы по налогу на прибыль осуществленные компанией расходы. Подобные расходы включаются не одномоментно при реализации, а равномерно в течение периода владения объектом. Налог на прибыль компании платят с разницы между суммой реализации и остаточной стоимостью по ставке 20%, ставка НДС также составляет 20% и исчисляется с продажной цены. Несмотря на то, что формально НДС платит продавец, сумма включается в цену объекта, поэтому фактическим плательщика налога становится покупатель.
Если целью приобретения объекта не являлось коммерческое назначение, а покупался он исключительно для перепродажи, можно учесть недвижимость как товар. Тогда базой для исчисления налога на прибыль будет разница между продажной и покупной ценой объекта.
Как юридическое лицо платит налог с продажи коммерческой недвижимости?
Компания перечисляет налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом в адрес налоговой инспекции по месту регистрации в регламентированные сроки. Помимо этого, фирма должна представить в инспекцию отчетность, подтверждающую сумму, заявленную к уплате.
Авансы по налогу на прибыль уплачиваются раз в месяц или раз в квартал. Правом на ежеквартальный платеж обладают следующие юридические лица:
- организации, чей доход в среднем не превышает 15 млн рублей за последние 4 квартала;
- бюджетные учреждения;
- иностранные юрлица, работающие в России через представительства;
- участники простых товариществ;
- выгодоприобретатели в части их доходов по договорам доверительного управления;
- инвесторы, участвующие в соглашениях о разделе продукции.
Все остальные организации платят налог ежемесячно до 28 числа каждого месяца. Сумма налога за год перечисляется в бюджет всеми организациями до 28 марта следующего года.
Налог на добавленную стоимость предприятия оплачивают ежемесячно не позднее 25 числа.
Фирмы на упрощенной системе налогообложения осуществляют авансовые платежи ежеквартально до 25 числа месяца следующего за отчетным кварталом. Итоговая сумма налога перечисляется не позднее 31 марта следующего года.
Что делать, если налоговая заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости?
Теоретически под дополнительную проверку налоговой инспекции может попасть любая сделка по продаже коммерческой недвижимости, однако на практике инспекторы вероятнее всего заинтересуются операцией в следующих случаях.
- Заключение сделки с фирмой-однодневкой. Такая компания может выступать посредником в сделке купли-продажи, поэтому важно на этапе подготовки к подписанию договора проверить юридическое лицо, которое фактически в нем прописано. Все документы, которые удалось получить проверки (выписки от открытых источников, скриншоты интернет-страниц и т. п.), нужно распечатать и приложить к делу. Впоследствии, если компании придется доказывать отсутствие намерений вступать в сотрудничество с недобросовестным покупателем, любые доказательства проявления фирмой своей коммерческой осмотрительности ей очень пригодятся.
- Подозрение в формальности сделки. Иными словами, инспекторы могут предполагать, что сделка была осуществлена только на бумаге, а продавец и покупатель преследовали совсем иные цели. Для подтверждения факта продажи объекта могут потребоваться не только документы (договоры, передаточные акты и т. п.), но и доказательства наличия ресурсов и целей для покупки или продажи.
- Занижение стоимости. Несмотря на то, что стороны могут сами устанавливать договорную цену имущества для продажи, многократное ее отклонение от кадастровой стоимости вероятнее всего привлечет внимание налоговой инспекции. Проверяющие могут усмотреть необоснованную налоговую выгоду и произвести доначисление налогов, штрафов и пеней. Для того чтобы этого избежать, непосредственно перед заключением договора рекомендуется обратиться в независимую оценочную компанию за отчетом о реальной стоимости объекта.
Вне зависимости от того, по какой причине налоговая инспекция заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости, предприниматель может и должен отстаивать свои права. Услуги адвоката в этом случае существенно повысят эффективность процесса взаимодействия с инспекторами и уберегут компанию от необоснованных налоговых доначислений.
Заключение
При проведении крупных сделок предпринимателю всегда нужно проявлять достаточную осмотрительность как при выборе контрагента, так и при составлении договора. Сделки с коммерческой недвижимостью часто привлекают внимание контролирующих органов по причине существенности фигурирующих в них сумм и возможностью взыскания значительных дополнительных налоговых поступлений в бюджет при обнаружении нарушений. Юридическая помощь профессионала на всех этапах сделки поможет бизнесмену сориентироваться в законодательстве, своевременно получить информацию о том, как платится налог с продажи коммерческой недвижимости, и не допустить ошибок, способных привести к значительным дополнительным расходам.
